De komende jaren worden er minder woningen opgeleverd

De woningbouwproductie daalt dit jaar naar 64.000 woningen. Volgend jaar worden 61.000 woningen opgeleverd. De daling vindt plaats ondanks dat het aantal woningen in aanbouw begin 2020 nagenoeg hetzelfde is als begin 2019. Ten opzichte van 2019 is het aantal meergezinswoningen toegenomen, terwijl het aantal eengezinswoningen in aanbouw in 2020 juist wat lager uitvalt.

Waar de woningbouw in 2018 en 2019 relatief sterk groeide buiten de populaire stedelijke gebieden, verschuift de focus weer iets naar de grotere agglomeraties. De vergunningverlening voor nieuwbouw is gedurende heel 2019 afgenomen ten opzichte van 2018. In deze ontwikkeling speelde de stikstofsituatie een versterkende rol. Dit blijkt uit het onderzoek ‘Bouwproductie in detail – de korte termijn’ van BouwKennis.

Vergunningverlening
De bouw van een woning duurt van het aanvragen van een vergunning tot aan de oplevering zo’n twee jaar. Dat is een gemiddelde, de doorlooptijd van grote projecten (bijvoorbeeld hoogbouw) is vaak vele malen langer; kleine projecten kunnen daarentegen al binnen een jaar gerealiseerd zijn. Momenteel bestaat de pijplijn van woningen in aanbouw grotendeels uit meergezinswoningen. Door de langere bouwperiode heeft een teruglopende vergunningverlening geen directe invloed op de opgeleverde meergezinswoningen van de komende twee jaar. Bij eengezinswoningen is dat anders. De teruglopende vergunningverlening werkt hier juist heel snel door in het aantal projecten dat in uitvoering is.

Stikstofnoodmaatregelen
In de stikstofsituatie zijn vooral eengezinswoningen buiten de randstad getroffen door vertragingen. Het zijn derhalve deze gebieden die het meest profiteren van de stikstofnoodmaatregelen. De bouwproductie die nu, door de genomen maatregelen versneld, weer doorgang vindt, betreft merendeels 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen in het duurdere segment. De krapte voor starters en/of eenverdieners in en rond de populaire steden wordt niet of nauwelijks verminderd door stikstofnoodmaatregelen. Hier kan de ruim gevulde pijplijn meergezinswoningen wel voor wat verlichting zorgen.

Meergezinswoningen
Het aantal opgeleverde meergezinswoningen reageert minder snel op conjuncturele schommelingen. Bouwers voor de markt zijn de afgelopen jaren meer meergezinswoningen gaan bouwen, bijvoorbeeld voor het huursegment. Deze woningen worden vooral de komende jaren opgeleverd. De groei van meergezinswoningen is niet enkel conjunctureel, er zijn eveneens structurele veranderingen die aan deze ontwikkeling bijdragen. Enerzijds hebben corporaties na jaren van financiële problemen met de Verhuurderheffing weer iets meer middelen en plannen voor woningbouw, anderzijds is de vraag naar woningen in (grote) steden toegenomen. Beide ontwikkelingen uiten zich met name in een groei van de productie van meergezinswoningen.

Prognose komende jaren
BouwKennis gaat uit van 64.000 opgeleverde woningen in 2020 en 61.000 woningen in 2021. De mate waarin deze aantallen mogelijk hoger uitvallen hangt vooral af van de productie van eengezinswoningen. Vergunningen voor eengezinswoningen (uit de afgelopen maanden en de komende maanden) kunnen terugkomen in de woningbouwproductie van 2020 of 2021.
Gedurende 2019 is een groot aandeel van woningen waarvoor de vergunningen voor 2015 al waren aangevraagd in aanbouw genomen. Het gaat om minimaal 4.500 woningen. Vooral in kleinere steden of gebieden in de omgeving van grotere/populaire steden zijn veel oudere bouwvergunningen overgegaan naar de bouwfase of opgeleverd. Over het algemeen gaat het om wat kleinere projecten. Deze ‘oude voorraad’ stamt met name uit de crisisperiode. Veel kleinere bouwers konden en kunnen met deze voorraad vooruit, inmiddels is deze bron grotendeels opgedroogd.